2026年第一季度房地产市场出现明显分化：在利率压力下，住宅板块增长趋缓，而南部工业地产进入战略性增长阶段，资金更加倾向于流向具有真实价值和法律透明度高的产品。

根据Dat Xanh Services（DXS-FERI）发布的2026年第一季度报告及第二季度预测，房地产市场在经历2025年的复苏周期后，已进入调整阶段。第一季度新增供应约为13,600套，同比大幅增长，但较2025年第四季度明显下降，显示市场增长动能正随周期放缓。

市场成交情况也出现走弱迹象，总吸纳量约为14,600套，对应去化率为15%–20%。尽管该数据高于去年同期，但较上一季度明显下降，反映出在资金成本上升背景下，购房者态度趋于谨慎。

利率压力形成市场“过滤机制”

DXS-FERI分析指出，住宅市场放缓的主要原因在于房贷利率仍处于较高水平，普遍在12%–14%/年之间，部分浮动利率贷款甚至高达15%–16%。这使得购房者，尤其是依赖金融杠杆的群体，在决策时更加谨慎。

与此同时，《2024年土地法》下的土地价格体系以及不动产唯一识别码的实施，正在逐步形成市场的“自然筛选机制”。缺乏透明度或以短期投机为主的项目正逐渐被淘汰，而资金则更多流向法律清晰、具备实际使用价值的产品。

购房者行为改变，市场加速分化

多份报告显示，2026年房地产购房者画像正在发生明显变化。相比以往受从众心理驱动的快速决策，当前购房者更倾向于深入调研信息、对比多个项目，并优先选择具有实际使用价值和法律手续完善的产品。

专家认为，2026年第二季度市场不太可能出现大幅下行，而是将继续呈现“选择性运行”的特征。预计新增供应约为22,000套，使一级市场总供应接近100,000套。资金流向将进一步分化，其中一线城市公寓产品因真实居住需求仍具吸引力，而远离中心区域的土地市场可能继续保持低迷。