据仲量联行（JLL）称，在2024—2026年调查周期内，越南跻身全球透明度得分改善幅度最大的十大市场，与波兰、泰国、澳大利亚、卡塔尔、韩国、印度、沙特阿拉伯、迪拜和阿布扎比一同入选。

越南房地产透明度排名提升，跻身全球改善幅度最大的十大市场

9月15日上午，仲量联行（JLL）在河内举行新闻发布会，发布《2026年全球房地产透明度指数报告》（Global Real Estate Transparency Index - GRETI 2026）。

报告显示，在接受调查的88个国家和地区中，越南目前排名第50位，房地产透明度得分为3.15，继续处于“半透明”（Semi-Transparent）市场组别。值得注意的是，在2024—2026年调查周期内，越南跻身全球透明度得分改善幅度最大的十大市场，与波兰、泰国、澳大利亚、卡塔尔、韩国、印度、沙特阿拉伯、迪拜和阿布扎比一同入选。

据仲量联行称，亚太地区是本轮调查中透明度改善最为显著的地区，其中全球进步幅度最大的十大市场中有一半来自该地区。印度、越南、韩国、澳大利亚和泰国位居这一组别前列。受这些改善措施推动，过去12个月该地区跨境投资资金流动已强劲复苏，部分市场的直接交易量，包括越南在内，已达到历史新高。

从全球范围来看，在接受调查的88个市场中，约三分之二在过去两年中透明度得分有所提升。不过，JLL指出，领先市场与其他市场之间的差距仍呈扩大趋势。目前，“高度透明”（Highly Transparent）和“透明”（Transparent）两组市场吸引了全球商业房地产投资总额的98%以上，其中仅“高度透明”市场就占约81%。相比之下，“半透明”市场仅占全球投资资金流的约1.3%。

这一差距表明，除已经取得的进展之外，持续提升房地产市场透明度仍是越南增强对国际资本吸引力的重要空间。随着市场信息、数据、法律框架和治理标准日益透明，国际资本进入并配置于越南房地产市场也将获得更坚实的基础。

事实上，越南目前的排名是多年持续改善的结果。根据JLL和LaSalle的数据，2020年以前，越南仍属于“低透明度”（Low Transparency）市场，市场数据的可获得程度有限，同时法律框架的清晰度和一致性也存在不足。这些因素曾给外国投资者带来诸多障碍，尤其是在房地产所有权相关问题上。

这一进程中的一个重要里程碑是2016年，当时越南加入《跨太平洋伙伴关系协定》（TPP），同时提出建设国家房地产数据库。这些举措表明越南正逐步向国际标准靠拢，并为房地产市场信息的改革、规范化和标准化奠定了基础。

自2020年以来，越南已升至“半透明”市场组别。特别是2024年被视为“基础阶段”，一系列重要法律改革开始实施。《土地法》《住房法》和修订后的《房地产经营法》同时生效，为市场建立了新的法律框架。与此同时，新《价格法》要求估价师必须持有执业证书，并规定在估值活动中保留审计追踪记录，以便进行核查。房地产交易也被引导通过银行体系进行，从而有助于提高市场透明度并加强对资金流动的监管。

进入2026年，第357号法令正式生效，该法令涉及住房和房地产市场信息系统及数据库的建设、管理和运营。这被视为数据标准化进程中的又一重要进展，其目标是在2026年底前完成国家土地数据库建设。随着法律和数据体系不断完善，越南房地产领域对可持续发展实践的接受程度也在持续提高。

越南房地产面临 “以数据定价” 的挑战

JLL报告还指出，市场透明度与房地产估值准确性之间存在明显关联。在“高度透明”市场，交易数据相对完整且公开，估值结果的准确率可达到85%—95%，而平均估值周期仅约5—10天。值得注意的是，约70%的估值输入信息来自公开数据，20%来自市场调研，仅有10%依赖专家经验。

相比之下，在目前越南所属的“半透明”市场，数据仍较为分散且有限，使估值准确率仅约为60%—75%，同时估值周期延长至10—20天。信息来源结构也存在明显差异，其中专家经验和市场调研各占约40%，而公开数据仅贡献约20%。当数据基础尚不完善时，估值工作不仅需要投入更多时间和成本进行信息收集，在核验方面也面临更大困难，同时与高透明度市场相比，法律风险也会随之增加。

根据领先市场的经验，JLL认为，越南提升市场透明度的路线图应重点围绕六大支柱展开，包括完成土地档案数字化；完善覆盖全国的统一房地产登记系统；采用国际估值标准（IPMS）；公开商业房地产信贷市场数据；推动绿色建筑认证，并将其与总体规划和清晰的数据基础相结合；同时加强对上市企业的信息披露要求。

JLL表示，在全球经济和地缘政治不确定性日益加剧的背景下，透明度正成为影响房地产投资决策的重要因素。人工智能（AI）的发展、资本重新配置至具有结构性增长前景的细分市场、对稳定能源供应的保障需求，以及信贷市场透明度要求，正在同时改变投资者评估投资机会和风险的方式。在这一背景下，提高数据质量和市场透明度不仅有助于提升市场运行效率，也将成为增强市场长期吸引和留存投资资本能力的重要基础。/.