随着2026年上半年即将结束，越南经济在制造业、出口、公共投资以及外国直接投资（FDI）等方面均展现出积极增长态势。与此同时，房地产市场也进入了一个重要的调整阶段，市场流动性放缓，市场参与者趋于谨慎，真实住房需求逐渐成为支撑市场的主要力量。这些变化预计将在今年下半年继续影响房地产市场的发展方向。

房地产市场进入调整与优胜劣汰阶段

2026年前五个月，越南经济保持良好增长势头。根据财政部数据，全国工业生产指数同比增长9.1%，进出口总额预计达到4,451.2亿美元，新增注册FDI超过240亿美元。截至5月底，公共投资累计拨付约219.4万亿越盾，占全年计划的21.6%，与去年同期比例基本相当，但绝对金额增加约34.8万亿越盾。

在此背景下，房地产市场也开始反映经济运行的新变化。如果说2025年是市场信心和房价快速恢复的一年，那么2026年上半年则显示出市场正逐步进入更加谨慎的发展阶段，尽管供需失衡依然存在。

经过连续多年上涨，尤其是河内和胡志明市公寓价格已经远远超过大多数居民的收入水平。根据越南建设部最新发布的数据，河内新推出公寓平均售价已达到每平方米1.28亿越盾，创全国历史新高。与此同时，胡志明市建设局数据显示，截至5月底，高端住宅占新增供应总量近90%，而经济适用住房仍然没有新增项目上市。

房地产市场正逐步从依赖价格上涨预期的发展模式，转向更加重视房地产实际使用价值和运营收益能力的新阶段。

在近日举行的“土地估价——房地产市场可持续发展的关键”研讨会上，高力国际（Cushman & Wakefield）越南战略咨询高级总监黎黄兰如玉女士表示，当住宅价格达到每平方米9,000万至1亿越盾时，一个普通双职工家庭可能需要积累50至85年的收入才能购买一套住房。

不仅刚需购房者面临巨大压力，房地产投资者也开始调整投资策略。随着房价持续高企，住宅租金回报率已由十年前的8%至10%下降至目前约3%至4%。

与此同时，住房贷款利率仍保持较高水平，固定利率约为8.5%至10%，浮动利率则达到11%至15%。SSI Research指出，融资成本上升正在削弱市场流动性，导致新房市场和二手市场价格均出现一定程度调整。

越南房地产经纪人协会（VARS）的调查显示，那些使用70%至90%高杠杆融资的投资者已经开始主动降价出售住宅产品，公寓和低层住宅平均降价约1亿至3亿越盾。一些此前房价上涨过快的地区，目前房价已经趋于稳定，甚至出现小幅回落。

VARS的数据还显示，市场成交速度明显放缓。2026年第一季度，新房去化率仅约58%，低于上一季度。河内及周边地区的二手房交易量同比下降22%。

这些变化反映出，在房价持续创出新高之后，购房者变得更加理性和谨慎。尤其是售价超过每平方米1.4亿越盾的项目，销售速度明显放缓。尽管超高端住宅仍受到部分高净值客户关注，但随着具备购买能力的人群不断缩小，该细分市场正面临越来越大的销售压力。

在贷款利率仍处于较高水平、房价上涨空间有限的背景下，无论是投资者还是自住购房者，在购房前都会进行更加充分的评估。这也表明，房地产市场正在从依赖价格上涨预期的发展模式，逐步转向更加注重房地产实际价值和长期运营收益的新阶段。

在“2026房地产金融趋势”研讨会上，经济学家吴智龙副教授表示，过去很多人认为房地产一定会升值，而如今应当认识到，房地产是一种具有条件性的资产，其价值必须通过多项客观因素来验证。

他认为，一处房地产只有同时具备产权合法、能够持续创造现金流、价格合理、流动性良好以及符合投资者财务能力等条件，才能真正体现长期价值。

多位业内专家对此表示认同，并指出，当前市场成交已不再平均分布，而是越来越集中于产权清晰、信息透明、区位优越、交通配套完善以及由信誉良好的开发商建设的项目。相反，那些主要依赖未来涨价预期或所在区域尚未形成真实需求的项目，正面临越来越大的市场压力。

总体来看，2026年上半年标志着越南房地产市场进入了一个重要的转折点。市场的发展重心正逐步从依赖房价上涨预期，回归到真实住房需求、实际使用价值以及长期可持续运营价值等基本面因素。

2026年下半年展望：房地产市场将明显分化，真实住房需求成为市场流动性的核心驱动力

业内专家认为，2026年下半年不会再出现以往那种大范围的土地价格暴涨行情。相反，房地产市场有望进入一个新的发展周期，市场将更加理性，优质项目更加突出，分化趋势也将进一步加剧。

未来市场的重要增长动力仍将来自经济增长、公共投资以及基础设施建设。随着一系列重大交通基础设施项目加快推进，越南城市发展空间将进一步扩大，同时也将为河内和胡志明市以外的地区创造更多发展机会。

不过，与过去几个市场周期相比，本轮增长动力将发生明显变化。过去，许多投资者仅凭规划消息或未来升值预期便决定投资；如今，房地产项目的实际使用价值和运营能力已经成为购房者最关注的因素。

与此同时，房地产市场的信息透明度和法律体系也在不断完善。政府计划于2026年完成全国土地数据库建设，推进房地产数字化身份管理，加强交易监管，并出台更多抑制投机炒作的政策，这些措施都有助于推动市场更加规范、稳定和专业化发展。

2026年下半年预计将成为房地产市场进一步分化的重要阶段。

高力国际（Cushman & Wakefield）代表黎黄兰如玉女士表示，下半年将开启一个更加谨慎的新市场周期。购房者将更加理性地评估投资价值，而开发商也必须更加审慎地制定销售策略，以提升项目去化率和市场流动性。

在题为《土地估价——房地产市场可持续发展的关键》的专题论坛上，越南价格评估协会主席阮进寿表示，房地产市场非理性上涨的阶段有望结束，但房价大幅下跌的可能性并不高。投机炒作现象预计将逐步减少，而部分细分市场可能出现横盘整理或小幅调整。

他认为，随着保障性住房和价格合理的商品住房供应不断增加，以及房地产法律障碍逐步得到解决，市场投机行为将持续减少，房地产市场也将朝着更加健康和可持续的方向发展。

与此同时，购房者的消费观念也正在发生变化。Avison Young越南指出，由于住房负担能力下降、人口结构变化以及消费理念更新，年轻一代对于购房置业的态度正发生明显转变。随着房价上涨速度持续快于居民收入增长，购房者在作出购房决定前将更加谨慎。

在此背景下，卫星城市中价格合理的商品住宅预计将成为下一轮市场周期中最具潜力的细分领域之一。交通基础设施不断完善、新城区建设以及TOD（以公共交通为导向的发展模式）的推进，将进一步促进人口向城市外围疏解，并带动中心城区以外住宅需求持续增长。

这一趋势也符合越南两大城市的发展规划。

河内正积极推动中心城区人口疏解，同时重点发展东部、北部新区以及沿主要交通走廊的新兴城区，为新的经济增长极提供广阔的发展空间。

胡志明市则继续限制中心城区高层住宅开发，并推动城市向卫星城区及周边省份进一步扩展。

Avison Young越南还预计，在越共中央和政府将租赁住房确定为2030年前住房发展战略支柱之一的背景下，住房租赁市场未来将逐步向专业化方向发展。

除住宅市场外，工业地产、物流地产以及与数字经济相关的房地产类型也被普遍看好。随着外国直接投资（FDI）持续增长，以及全球供应链不断调整，工业园区、现代仓储物流设施以及数据中心等基础设施需求预计将在未来几年继续扩大。

此外，绿色发展正逐渐成为房地产行业新的竞争优势。随着越南积极推动绿色增长和绿色金融发展，符合ESG标准、节能环保的房地产项目预计将获得越来越多投资者和金融机构的关注。

当然，房地产市场仍然面临一定挑战。

经济学家吴智龙副教授指出，市场利率难以回到过去超低融资成本时代，房地产信贷仍将保持严格监管。未来资金将更加倾向于实力雄厚的开发商、法律手续完善的项目，以及能够满足真实住房需求或创造明确经济价值的房地产类型，例如工业地产和物流地产。

这意味着，依赖高杠杆进行短期投机的投资策略风险将进一步上升，投资者将逐渐转向以长期持有、实际使用价值和可持续收益为核心的投资模式。

总体来看，2026年下半年房地产市场将呈现更加明显的分化格局。投资机会将主要集中于满足真实住房需求、受益于基础设施建设以及城市化发展的房地产项目；而依赖高杠杆融资或短期价格上涨预期的产品，则将在市场越来越重视真实价值和长期运营能力的背景下面临更大的压力。