随着二手公寓价格趋于平稳、利率上升，部分业主在贷款本金宽限期结束后面临流动性压力，被迫下调挂牌价格。

据VnExpress调研，河内二手公寓市场自去年年底开始横盘运行，部分郊区项目甚至出现“亏损出售”，降价幅度达数亿越南盾。

在最新发布的第一季度报告中，房地产服务公司 CBRE 指出，河内二手公寓市场出现降温迹象。平均成交价格为每平方米6200万越南盾，与2025年第四季度末持平，但同比上涨21%。

CBRE认为，自去年年底以来，二手公寓价格涨幅明显收窄。截至第一季度末，其监测的二手市场中，超过一半项目出现挂牌价下调或与上一季度持平。

Nguyen Hoai An 女士表示，这是在公寓价格连续多个季度大幅上涨后的必要调整，此前涨幅已对刚需购房者的支付能力构成挑战。她指出，目前也正值部分业主贷款本金宽限期结束（主要集中在在建项目）。在利率波动加剧流动性压力的背景下，“他们不得不通过下调挂牌价来促成交易”。

Vietnam Association of Realtors（VARS）也记录了类似趋势。该协会表示，与此前相比，购房者情绪趋于谨慎，市场流动性不再普遍分布，而是转向结构性分化，反映出资金流向的明显分层。

VARS研究委员会调查显示，市场上待出货房源数量增加，尤其是使用金融杠杆的投资者群体。部分项目（包括公寓和低层住宅）出现每套约1亿至3亿越南盾的亏损出售。在此前价格快速上涨的区域，房价已趋于横盘或小幅回调，进一步加剧投资者心理压力。这类投资者此前通常仅需投入房产价值的10%至30%作为首付，预期通过短期交易获取数亿甚至数十亿越南盾的利润。

与二手市场走势相反，新开盘公寓价格仍持续上涨并维持高位。CBRE指出，河内新房市场平均价格达到每平方米1.02亿越南盾，同比增长29%，甚至高于（合并前的）胡志明市同期每平方米9100万越南盾的水平。

CBRE表示：“这是首都新房价格连续第三个季度维持在每平方米1亿越南盾以上。”同时，该上涨趋势已扩展至嘉林、东英等传统中端供应区域，这些地区已出现售价超过每平方米1亿越南盾、甚至接近1.5亿越南盾的新项目。

对于这一现象，Nguyen Hoai An女士解释称，项目开发成本显著上升，包括土地租赁与使用费用、拆迁补偿成本、融资成本以及建筑材料价格等，这些因素均已反映在开发商的开盘价格中。

在二手市场方面，Pham Duc Toan 表示，由于贷款利率上升及房价维持高位，购房及投资需求均有所下降，导致市场吸纳能力减弱。他指出，如果一手与二手市场的分化持续扩大，购房者将倾向选择价格更为“亲民”的二手房源，从而使高端及超高端产品吸引力下降，去化难度加大，库存风险上升。

展望未来，CBRE预测，随着开发商加大促销与支持政策力度，公寓市场竞争将进一步加剧。今年新增供应预计约为3.6万套，与去年基本持平。“购房者将拥有更多选择，决策周期延长，同时对产品要求更高，”Nguyen Hoai An女士表示，具备优质产品力、合理价格及符合真实需求销售政策的项目将更具竞争优势。

EZ Property首席执行官亦建议，开发商需对产品结构进行调整，使其更符合刚性居住需求，并逐步将房价回归合理区间，同时实现融资渠道多元化。“在房地产信贷收紧的背景下，这是疏通资金流、扩大真实需求的重要因素，”他表示。