Sáng 15/9, tại Hà Nội, JLL tổ chức buổi Họp báo công bố Báo cáo Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu (Global Real Estate Transparency Index - GRETI) 2026. 

 

Theo báo cáo, Việt Nam hiện đứng thứ 50 trong 88 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát, với điểm số minh bạch 3,15, tiếp tục thuộc nhóm "Bán minh bạch" (Semi-Transparent). Đáng chú ý, Việt Nam nằm trong Top 10 thị trường có mức cải thiện điểm số minh bạch mạnh nhất toàn cầu trong kỳ khảo sát 2024 - 2026, cùng với Ba Lan, Thái Lan, Australia, Qatar, Hàn Quốc, Ấn Độ, Ả-rập Xê-út, Dubai và Abu Dhabi.

 

Theo JLL, châu Á - Thái Bình Dương là khu vực ghi nhận mức cải thiện đáng kể nhất trong kỳ khảo sát năm nay, chiếm một nửa trong Top 10 thị trường tiến bộ mạnh nhất toàn cầu. Dẫn đầu nhóm này là Ấn Độ, Việt Nam, Hàn Quốc, Australia và Thái Lan.

Nhờ những cải thiện này, dòng vốn đầu tư xuyên biên giới vào khu vực đã phục hồi mạnh mẽ trong 12 tháng qua, với khối lượng giao dịch trực tiếp tại một số thị trường, trong đó có Việt Nam, đạt mức cao kỷ lục.

 

Trên phạm vi toàn cầu, khoảng 2/3 trong số 88 thị trường được khảo sát ghi nhận điểm số minh bạch tăng trong 2 năm qua. Tuy nhiên, JLL lưu ý khoảng cách giữa nhóm thị trường dẫn đầu và phần còn lại vẫn có xu hướng nới rộng. Hiện hai nhóm "Minh bạch cao" và "Minh bạch" đang thu hút hơn 98% tổng dòng vốn đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu, trong đó riêng nhóm "Minh bạch cao" chiếm khoảng 81%. Trong khi đó, nhóm "Bán minh bạch" chỉ chiếm khoảng 1,3% dòng vốn toàn cầu.

 

Sự chênh lệch này cho thấy, bên cạnh những bước tiến đã đạt được, việc tiếp tục cải thiện tính minh bạch của thị trường bất động sản vẫn là dư địa quan trọng để Việt Nam nâng cao sức hấp dẫn đối với dòng vốn quốc tế. Khi thông tin thị trường, dữ liệu, khung pháp lý và các chuẩn mực quản trị ngày càng minh bạch, khả năng tiếp cận và phân bổ nguồn vốn quốc tế vào thị trường cũng có thêm cơ sở để được mở rộng.

 

Trên thực tế, vị trí hiện tại của Việt Nam là kết quả của một quá trình cải thiện kéo dài nhiều năm. Theo dữ liệu của JLL và LaSalle, trước năm 2020, Việt Nam vẫn thuộc nhóm "Minh bạch thấp", với những hạn chế về mức độ sẵn có của dữ liệu thị trường cũng như tính rõ ràng, nhất quán của khung pháp lý. Những yếu tố này từng tạo ra không ít trở ngại đối với nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt trong các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu bất động sản.

 

Một trong những dấu mốc đáng chú ý trong quá trình này là năm 2016, khi Việt Nam gia nhập Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), đồng thời đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia. Những động thái này cho thấy định hướng từng bước tiệm cận các chuẩn mực quốc tế, đồng thời đặt nền móng cho quá trình cải cách và chuẩn hóa thông tin trên thị trường bất động sản.

 

Từ năm 2020 đến nay, Việt Nam đã chuyển lên nhóm "Bán minh bạch". Đặc biệt, năm 2024 được xem là "giai đoạn nền tảng" khi một loạt thay đổi quan trọng về pháp lý được triển khai. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cùng có hiệu lực, tạo dựng khung pháp lý mới cho thị trường. Cùng với đó, Luật Giá mới yêu cầu thẩm định viên phải có chứng chỉ hành nghề, đồng thời quy định việc lưu vết kiểm toán trong hoạt động định giá để có thể kiểm chứng. Các giao dịch bất động sản cũng được định hướng thực hiện thông qua hệ thống ngân hàng, góp phần tăng tính minh bạch và khả năng kiểm soát dòng tiền trên thị trường.

 

Bước sang năm 2026, Nghị định số 357 về xây dựng, quản lý và vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực. Đây được xem là một bước tiến tiếp theo trong quá trình chuẩn hóa dữ liệu, với mục tiêu hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia vào cuối năm 2026. Cùng với tiến trình hoàn thiện pháp lý và dữ liệu, mức độ tiếp nhận các thông lệ phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam cũng ngày càng gia tăng.

 

 

 

Báo cáo của JLL cũng chỉ ra mối liên hệ rõ nét giữa mức độ minh bạch của thị trường và độ chính xác trong công tác định giá bất động sản. Tại các thị trường thuộc nhóm "Minh bạch cao", dữ liệu giao dịch được công khai tương đối đầy đủ, độ chính xác của kết quả định giá có thể đạt 85 - 95%, trong khi thời gian định giá trung bình chỉ khoảng 5 - 10 ngày. Đáng chú ý, khoảng 70% thông tin đầu vào đến từ dữ liệu công khai, 20% từ khảo sát thị trường và chỉ 10% dựa trên kinh nghiệm chuyên gia.

 

Trong khi đó, tại các thị trường "Bán minh bạch" như Việt Nam hiện nay, dữ liệu còn phân mảnh và hạn chế khiến độ chính xác định giá chỉ đạt khoảng 60 - 75%, đồng thời thời gian định giá kéo dài lên 10 - 20 ngày. Cơ cấu nguồn thông tin cũng có sự khác biệt đáng kể khi kinh nghiệm chuyên gia và khảo sát thị trường cùng chiếm khoảng 40%, trong khi dữ liệu công khai chỉ đóng góp khoảng 20%. Khi nền tảng dữ liệu chưa đủ đầy, hoạt động định giá vì thế không chỉ mất nhiều thời gian và chi phí thu thập thông tin hơn, mà còn gặp khó khăn trong kiểm chứng, đồng thời làm gia tăng rủi ro pháp lý so với các thị trường có mức độ minh bạch cao.

 

Từ kinh nghiệm của các thị trường đi trước, JLL cho rằng lộ trình nâng cao mức độ minh bạch của Việt Nam cần tập trung vào 6 trụ cột, gồm hoàn tất số hóa hồ sơ đất đai; hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc; áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế (IPMS); công bố dữ liệu về thị trường tín dụng bất động sản thương mại; đẩy mạnh chứng nhận công trình xanh gắn với quy hoạch tổng thể và cơ sở dữ liệu rõ ràng; đồng thời tăng cường yêu cầu công bố thông tin đối với các doanh nghiệp niêm yết.

 

Theo JLL, trong bối cảnh bất ổn kinh tế và địa chính trị toàn cầu ngày càng gia tăng, minh bạch đang trở thành yếu tố có ý nghĩa ngày càng lớn đối với quyết định đầu tư bất động sản. Sự phát triển của trí tuệ nhân tạo (AI), xu hướng tái phân bổ dòng vốn vào các phân khúc có triển vọng tăng trưởng cấu trúc, yêu cầu bảo đảm nguồn năng lượng ổn định và sự minh bạch của thị trường tín dụng đang cùng lúc làm thay đổi cách thức nhà đầu tư đánh giá cơ hội và rủi ro. Trong bối cảnh đó, nâng cao chất lượng dữ liệu và mức độ minh bạch không chỉ giúp thị trường vận hành hiệu quả hơn, mà còn trở thành nền tảng để tăng khả năng thu hút và duy trì dòng vốn đầu tư trong dài hạn./.