在多个地区房地产价格经历快速上涨，尤其是公寓市场之后，房地产市场在进入2026年时，正面临多重新因素的同时影响，包括法律政策变化、资金流动以及供应结构调整等。这些变化预计将重新塑造市场走势，同时也将进一步加剧不同细分市场、区域以及房地产企业之间的分化。

一个值得关注的重要突破是：试点允许商业住宅开发项目不再必须拥有100%住宅用地。这一政策使大量混合用途土地得以合法化，帮助许多长期停滞的项目完成法律手续并重新启动，尤其是在各大城市。

与此同时，各地也在加快完善城市规划，例如《2021—2030年河内首都规划》，为解决长期停滞项目提供了重要法律依据，并释放土地资源，为新一轮发展周期提供支撑。

根据 越南外贸股份商业银行证券公司（VCBS） 的研究报告，推动2025年房地产市场复苏的重要因素之一是融资环境明显改善。房地产及建筑领域贷款余额约达 294万亿越南盾，同比增长近18%；其中房地产开发企业贷款增长接近40%。与此同时，随着市场信心逐步恢复，企业债券市场也重新活跃，为开发商重启项目提供了新的资金来源。

进入2026年，信贷环境预计将趋于收紧。为控制不良贷款风险，监管政策可能限制房地产贷款比例，同时利率也呈现小幅上升趋势，这将提高企业融资成本，并迫使开发商在项目选择上更加谨慎。尤其是针对第二套住房贷款的收紧政策，可能削弱投资需求，使市场逐渐转向以真实居住需求为主导。

VCBS专家指出，房地产复苏周期的一个明显信号是 土地相关财政收入显著增长。这意味着许多项目已经完成土地财政义务，并进入大规模建设与销售阶段。因此，预计 2026—2027年 大城市房地产供应将明显增加。

根据预测，中端公寓供应将在 河内、胡志明市及周边地区 大幅增加，开发商为了加快资金回笼，将加速销售，从而加剧市场竞争。

VCBS认为，北方市场特别是公寓价格大幅上涨，主要原因在于供需失衡：可负担住房供应依然不足，而真实住房需求保持高位。同时，土地成本、建设成本以及融资成本不断上升，也迫使开发商提高销售价格以确保项目收益。然而，房价上涨过快已经明显削弱居民的支付能力。河内 房价收入比 从 2024年的19.6年 上升到 2026年的31.1年，表明购房者的财务压力日益增加。因此，房价上涨速度开始放缓，市场成交趋于选择性，市场进入 整固阶段，而不再像此前那样快速上涨。

在 土地地块和低层住宅 市场，“价格上涨—成交下降”的趋势也越来越明显。挂牌价格上涨，但成交量低迷，反映出投资者在高价格背景下更加谨慎。

随着北方市场逐渐接近价格周期高点，投资资金开始向 南方市场 转移，因为当地房价仍相对较低，增长空间更大。与此同时，南方地区房地产项目的法律审批进度明显改善，在试点政策推动下，项目审批速度加快。

胡志明市 仍然是供应核心，但新项目主要集中在高端住宅领域，以提高利润率，供需错配问题仍未得到彻底解决。

值得注意的是，随着交通基础设施不断改善以及价格相对合理，市场溢出效应正在扩展至 平阳、同奈和隆安。经过多年低迷，这些市场开始出现成交回暖迹象。

保障性住房（社会住房） 市场也出现积极变化。2025年，全国共完成 102,600多套住房，同时约 700个项目 正在建设中，相当于完成了 2021—2030年目标的62%。推动这一进展的动力来自商业项目必须预留 20%土地用于社会住房 的规定，以及新的改革机制。然而，由于投资者选择程序复杂、缺乏净地以及项目收益率不足等原因，实际推进仍然较慢。此外，中介牟利以及收入条件限制等问题，也影响了真正有需求人群的购房机会。

VCBS报告指出，2026年不再是全面复苏阶段，而是市场分化加剧的时期。

预计 北方市场房价将保持稳定，而 南方市场房价可能小幅上涨，主要受到资金流入的推动。市场成交将集中在 法律手续完整、建设进度明确并与重要交通基础设施相连接的项目。

VCBS专家表示：“利率上升以及财务压力增加将限制投机行为，使房地产市场逐步转向更加可持续的发展模式，更多依赖真实住房需求，而不是短期价格上涨预期。”

根据 越南房地产经纪人协会（VARS） 的研究数据，2025年市场共推出约 12.8万套新产品，为 2019年以来最高水平，接近历史供应高点。这表明房地产市场正在逐步向 基于真实供需平衡和市场参与者财务能力 的发展模式转变。

在房地产价格，尤其是大城市房价，已经远高于居民平均收入水平，同时融资成本与贷款利率仍然带来较大压力的情况下，市场参与者范围正在缩小。刚需购房者必须具备稳定的财务基础和长期积累计划。同时，投资者也难以像过去那样轻松获得高回报，而需要采取更加谨慎的策略，更加重视 实际使用价值、现金流能力、流动性以及风险控制。那些过度依赖金融杠杆而缺乏长期战略的投资者，将逐渐被市场淘汰。

世邦魏理仕（Savills）胡志明市研究与咨询部总监江 女士表示，越南房地产市场正处于一个 结构性调整阶段，为下一轮更加稳健的发展周期奠定基础。

从 2026年起，房地产市场将在新的法律框架下运行，包括 2024年《土地法》、2023年《住房法》、 《房地产经营法》 以及 2026年1月1日起实施的新土地价格体系。

虽然新的土地价格体系在短期内可能增加企业和居民的财务负担，但从长期来看，该政策有望提升投资环境的 透明度与公平性，同时解决长期困扰市场的 项目土地定价问题，这一问题曾一度导致市场供应受阻。

事实上，一个新的房地产周期正在形成，其核心特征是 市场强烈的优胜劣汰机制。拥有 净地储备、完善法律手续以及稳健财务能力 的企业将拥有明显优势，而依赖高杠杆的开发商则可能面临巨大压力。

在经历了房地产市场的快速上涨与低迷交替之后，2026年市场有望进入更加平衡的发展阶段：供应改善、投机降温、资金回归真实价值。这不再是一个“轻松快速获利”的阶段，而是一个需要 长期战略、透明度以及高度适应能力 的新时期，无论是企业还是投资者都必须做出相应调整。