Tại buổi công bố báo cáo “Đánh giá tiến trình phục hồi thị trường bất động sản Việt Nam quý 3/2022 và dự báo tình hình thị trường quý 4/2023”, Hội Môi giới bất động sản (VARS) nhận định thị trường bất động sản hiện nay dù chưa đủ lực để “vượt dốc”, nhưng phần nào đã thoát khỏi trạng thái “mất phanh”.

XUẤT HIỆN NHIỀU ĐIỂM SÁNG HƠN

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư bất động sản VARS, trong bức tranh tổng thể của thị trường đã thực sự xuất hiện rất nhiều điểm sáng. Đó là những địa phương có kinh tế phát triển được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư cơ sở hạ tầng, giao thông như: Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP. HCM… Ngoài ra, ngày càng ghi nhận thêm các địa phương sẵn sàng vào cuộc để chung tay gỡ rối cùng doanh nghiệp bất động sản. Đây là tín hiệu đáng mừng và đáng ghi nhận.

Đồng thời, thực trạng của doanh nghiệp bất động sản cũng cho thấy dấu hiệu cải thiện. Điều này thể hiện ở số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động tăng. Cụ thể, tính đến cuối tháng 8/2023 khoảng hơn 1.700 quay trở lại hoạt động, tăng 102% so cùng kỳ năm 2022. Còn tính chung 3 quý đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp thành lập thuộc lĩnh vực bất động sản tăng gấp 3,5 lần so số lượng doanh nghiệp giải thể, ước khoảng hơn 3.000 doanh nghiệp.

Mặt khác, khi đặt cạnh những phân khúc khác, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng và nhận được một số sự quan tâm mới đến từ nhà đầu tư Mỹ. Bên cạnh đó, hoạt động M&A vẫn duy trì sức nóng, tuy nhiên, thay vì chuyển nhượng một số dự án thì chủ đầu tư đã cố gắng giữ dự án của mình bằng cách kêu gọi hợp tác của nhiều nhà đầu tư.

"Đạt được kết quả trên là nhờ sự sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp; cùng những động thái quyết liệt của Chính phủ và các cơ quan, bộ ngành với gần 20 động thái, văn bản dưới luật liên quan được phát đi liên tục. Đặc biệt khi thông tin về hàng trăm dự án tái khởi động trở lại càng tạo niềm tin, sức mạnh cho thị trường và chủ thể tham gia, giúp thị trường tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước", bà Miền đánh giá.

Thực tế, lượng giao dịch trên toàn thị trường đã tăng dần. Nếu quý 2/2023 ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 1.000 giao dịch so với 2.700 ở quý 1; thì sang quý 3, thị trường ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý 2 và hơn 2 lần so với quý 1/2023.

Nhận xét về thị trường, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng thị trường bất động sản nhà ở tại các thành phố lớn đã có dấu hiệu vượt đáy, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng thuộc khu vực lõi trung tâm. Ngoài ra, phân khúc đất nền dù chưa có tín hiệu tích cực nhưng có dấu hiệu vượt đáy ở loại hình đất đấu giá tại khu vực xung quanh Hà Nội; mức giá quanh 2 tỷ đồng đạt tỷ lệ hấp thụ 70%-80% với giá đấu cao hơn khoảng 5% so với giá khởi điểm, có thể chuyển nhượng ngay kèm chênh lệch 30 - 50 triệu đồng/nền”.

 TIẾP TỤC CÓ CƠ CHẾ GIÚP CẢI THIỆN NGUỒN CUNG

Để đảm bảo chu kỳ tăng trưởng của thị trường vượt “đáy” đạt như kỳ vọng, đồng thời thúc đẩy tiến trình phục hồi ở các phân khúc, khu vực khác, ông Nguyễn Đình Cương, Trưởng Ban nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư kiến nghị cần có cơ chế, chính sách cải thiện nguồn cung cho thị trường. Bởi hiện tại, nguồn cung vẫn bế tắc, mới chỉ 10% dự án được tháo gỡ. “Mặc dù có nhiều hơn sự “góp mặt” của “cánh chim đầu đàn” trong triển khai dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Nhưng thị trường bất động sản quý 4/2023 sẽ khó ghi nhận sự thay đổi đột biến trong ngắn hạn, các dự án cũng cần thời gian để triển khai, đủ điều kiện mở bán. Đặc biệt, số lượng dự án nhà ở xã hội sắp mở bán vào thời gian tới vẫn ít so nhu cầu”, chuyên gia lưu ý.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Nam, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường bất động sản Vars, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần G-Home chia sẻ, ngay cả khi đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội thực thi tối đa, thì nguồn cung nhà ở xã hội vẫn có thể không đáp ứng đủ nhu cầu. Trong khi quá trình triển khai, xây dựng, mở bán dự án nhà ở xã hội còn tồn tại vướng mắc từ cơ chế pháp luật đến quy định, điều kiện, đối tượng thụ hưởng chính sách. Vì vậy, ông Nam kiến nghị, chính sách nhà ở cần hướng tới mọi tầng lớp của xã hội. Quy định đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội phải thay đổi phù hợp hơn, nhà ở xã hội không phải bán cho người giàu nhưng cần hướng đến cả những đối tượng có thu nhập thuộc diện đóng thuế, có tích lũy nhưng không tiếp cận được nhà ở thương mại giá cao. 

Dưới góc độ chuyên gia, TS. Trần Xuân Lượng lại đánh giá cao định hướng nghiên cứu và công bố các chỉ số bất động sản, đặc biệt là Chỉ số giá của VARS. Chuyên gia hy vọng, thông tin dữ liệu từ đơn vị sẽ tạo thêm cơ sở để điều tiết nguồn cung, tính thuế đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hạn chế tranh chấp đất đai... “Nhu cầu ở thực chắc chắn tăng cùng tốc độ tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa, nhất là tại một số tỉnh thành kinh tế phát triển đa dạng như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, Đà Nẵng. Tuy nhiên, chưa tổ chức nào công bố chính thức báo cáo đánh giá tình hình phát nhà ở những khu vực này. Do đó, việc VARS dự kiến công bố các chỉ số bất động sản tới đây là cơ sở giúp nhà phát triển dự án tham chiếu, để khi dự án hình thành có thể đáp ứng từ 60-70% nhu cầu thực tế”, chuyên gia nhấn mạnh.

Ông Trần Văn Bình, Tổng Thư ký kiêm Phó Chủ tịch VARS cũng chia sẻ, cùng với nút thắt pháp lý, nguồn vốn, thì “niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư” là “chốt chặn cuối cùng” cần giải tỏa để thị trường bất động sản thực sự trở về “trạng thái bình thường. Thị trường bất động sản quý 4/2023 sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024. Bức tranh toàn cảnh thị trường chắc chắn thêm điểm sáng mới, đặc biệt những khu vực đang còn dư địa phát triển, có quy hoạch đồng bộ, hiện đại, hạ tầng được quan tâm, chú trọng đầu tư, mặt bằng giá chưa cao.

Thanh Xuân