销售价格上涨清晰反映出河内房地产市场需求稳定、增长强劲，尤其体现在近市中心区域。

2025年第二季度，房地产市场延续了价格上涨趋势，尤其体现在住宅销售板块。根据Batdongsan.com.vn在“2025年上半年房地产市场全景”论坛发布的信息，在投资资金逐步回流、宏观经济因素改善的背景下，平均挂牌价继续上扬。

公寓持续引领市场

在河内，公寓售价继续上涨，并保持高于胡志明市的水平。数据显示，2023年初河内公寓均价为每平方米3,800万越南盾，较胡志明市旧区域均价4,700万越南盾低23%。2024年，河内公寓价格赶上胡志明市，至2025年已升至每平方米7,000万越南盾，较胡志明市高出约11%。

合并后新胡志明市的均价为每平方米5,700万越南盾，仍比河内低25%。尽管销售价格存在差距，两大城市的公寓租金价格仍较为稳定。

价格上涨反映出河内市场需求稳定增长强劲，特别是靠近市中心的区域，这些区域正在进行基础设施同步建设及大型城市开发。

近中心区域成为公寓市场的价格上涨热点，得益于配套完善的大型城市项目，以及4号环路、陈兴道桥、四莲桥等基础设施工程的推进，缩短了通勤时间。

尽管市中心公寓价格仍高出20–30%，但近中心区域因土地储备丰富、交通便利，吸引了自住型购房者和长期投资者，增长速度更快。

2025年第二季度，公寓在市场关注度中占比达29%，超越土地（28%）和独栋住宅（22%），再次确立其市场主导地位。这反映出购房者行为正在从短期投机转向真实居住和稳定现金流投资。

在对502位房地产中介的调查中，64%表示自住型客户占交易总量超过40%，显示市场增长主要来源于实际需求。同时，57%认为租赁型买家占比超40%，显示出投资趋势已由“短炒”向“稳健收益”转变。

值得注意的是，46%的中介表示短线投资者比例低于20%，说明短期投机热度明显降温。这是积极信号，表明市场正朝着更健康、可持续方向发展。

数据显示，自2025年6月起，公寓市场出现明显复苏。相比4月，胡志明市新区公寓关注度上升11%，旧区上升9%；同时挂牌数量也增长12%，显示市场供需正在同步回暖。

Batdongsan.com.vn南部区域总监丁明俊表示，胡志明市新区受到了更多关注，得益于合理的人口疏散、新的行政规划及多个卫星经济服务中心的形成。这些基础因素有望吸引中长期投资资金流入。

除本地需求外，胡志明市依旧是北方投资者关注的重点。2025年第二季度，73%的公寓搜索来自本地用户，表明内需仍然强劲。

尤其值得一提的是，来自北方的投资资金大幅流入胡志明市，从2024年第二季度的44%上升至2025年同期的61%。这正值河内公寓价格首次超过胡志明市之际，促使北方投资者将胡志明市视为更具增值空间的市场。

土地市场降温，进入谨慎期

经历年初的快速增长后，2025年第二季度土地市场明显降温，关注度和供给量双双下降。主要原因包括房地产税务信息变化、关税波动以及4月底至5月初的长假期影响。

Batdongsan.com.vn数据显示，2025年6月相比3月，土地关注度降幅明显：河内下降47%、胡志明市旧区下降28%、其他地区下降33%；同时，挂牌量也收缩：河内减少15%、胡志明市旧区减少9%、其他地区减少3%。这表明在持有成本上升、政策不确定的背景下，买卖双方态度趋于谨慎。

第二季度的土地市场表现出明显的区域分化。北部地区关注度分布较广，尤其在海防、北宁、兴安等经济实力强的省份；南部则集中在胡志明市新区周边。

总结来看，2025年上半年是土地市场调整的重要阶段，特别是在年初的热潮过后。区域分化趋势日益明显，北方地区领涨价格，而南方则成为保守资本的首选。基础设施和城市规划仍是决定未来增长潜力与中长期投资策略的关键因素。