步入2026年，河内房地产市场预计将继续进入新的发展周期，其核心驱动力来自基础设施建设、城市空间扩张以及住宅供应结构的重新调整。

专家指出，2026年上半年公寓价格上涨趋势仍难以降温，但涨幅有望较此前阶段放缓。

此前，在整个2025年，河内公寓市场在供应量和成交活跃度方面均出现明显改善，去化率保持在较高水平。新增供应量达到过去五年（2021–2025年）同期的最高水平，有力支撑了市场交易活动的持续复苏。

尽管供应和流动性有所改善，整体售价水平在较长时间内仍保持快速上涨。过去五年中，河内公寓价格年均涨幅约为26%，目前较2019年累计上涨已超过200%。

据世邦魏理仕河内（Savills Hanoi）研究与咨询部高级董事杜氏秋恒女士表示，进入2026年，河内公寓价格仍将延续上涨趋势，但涨幅可能低于此前阶段。多项因素显示，至少在2026年上半年，价格水平难以明显降温。首先是新版《土地法》以及预计自2026年1月1日起实施的2026年土地价格表，其定价更接近市场水平，将显著推高开发商的土地使用费、征地拆迁及补偿成本等前期投入。

此外，建筑成本持续受到原材料价格、人工成本及融资成本上升的压力，迫使开发商将成本反映至销售价格。同时，供需结构性失衡问题仍未得到根本解决。尽管2026年的住宅供应预计较此前阶段有所改善，但新增供应仍主要集中在中高端产品，平价住宅项目依然稀缺，导致整体市场均价维持在高位。

世邦魏理仕越南（Savills Vietnam）认为，基础设施仍将是市场的主要驱动力，东英县、河内西部及南部地区正逐步成为潜力区域。未来数年，重点基础设施项目的加速推进将成为河内房地产市场最关键的引擎。其中，新桥梁项目的开工与提速，以及环路系统和新地铁线路（如地铁2号线、5号线等）的完善，在拓展城市空间、提升区域连通性及增加住宅供应方面发挥着关键作用。

值得关注的是，一环路、2.5环路、3.5环路，尤其是4环路，目前的实施进度已较以往阶段更加清晰。近期实践表明，征地补偿、拆迁安置及基础设施建设工作正持续取得积极进展，为住宅市场发展奠定了重要基础。

在基础设施驱动下，河内住宅市场前景将呈现明显的区域分化。基础设施连接条件率先落地的区域，将具备更高的发展潜力。东英县和河内西部被视为近期具有吸引力的目的地，主要受益于环路体系及放射状交通主轴，而中期发展前景则正逐步向城市南部延伸。

除基础设施因素外，各区域前景还取决于供应的成熟度。已完成法律手续、投资准备充分、能够较快推向市场的项目所在地，将在吸引自住需求和投资需求方面占据明显优势。若市场能够补充更多价格相对合理的产品，将有助于释放河内的真实购房需求，尤其是在当前部分投资者正将目光拓展至兴安、海防等周边市场，甚至更远的岘港及部分南部省市的背景下。