据CBRE报告显示，新建公寓价格同比上涨高达30%至40%，影响市场可持续性，增加房地产泡沫风险。

自今年年初以来，河内和胡志明市的公寓价格在一手市场和转售市场持续攀升，进一步加大了刚性购房者的支付压力。

CBRE最新的市场报告指出，在两大城市，单价超过每平方米1亿越盾的新建公寓项目日益增多。
在河内，新增供应超过10,300套，其中20%的单位价格超过每平方米1.2亿越盾（不含增值税和维修基金）。这是单价超过1亿越盾公寓项目推出数量的季度纪录高点。

高价项目持续入市，使一手市场平均报价环比上涨16%，同比上涨41%。在转售市场，二手公寓整体价格同比上涨19%，平均每平方米达5,800万越盾。尽管涨幅低于2024年同期，但仍高于今年上半年水平。

同样，在胡志明市，第三季度约有2,550套新房推出，主要集中于高端公寓市场，价格普遍在每平方米6,000万至1.2亿越盾之间。
位于核心城区的新项目平均价格为每平方米1.2亿至1.5亿越盾，部分甚至超过2.3亿越盾。与去年相比，该市新建公寓价格上涨约31%。

CBRE胡志明市住宅部主管武荣俊杰表示，当前的价格水平下，刚性购房者“几乎没有机会进入市场”，大多数交易来自投资和投机群体。
“当刚需买家无法参与时，资金只在投资者之间循环，极易形成价格泡沫。”他说。

胡志明市东部的房地产

他还指出，价格过快上涨而吸纳率下降是需要警惕的信号。以胡志明市为例，CBRE数据显示，高价销售导致吸纳速度放缓，吸纳率约为68%，低于上季度的90%。他认为，一个健康的房地产市场必须保持销售价格、居民收入和吸纳能力之间的平衡。

这一趋势也被其他研究机构证实。由Techcombank与Masterise集团支持的One Mount Group指出，河内公寓价格继续攀升，市场分化明显。平均价格达到每平方米8,560万越盾，同比增长23%。价格结构显示，单价超过1亿越盾的公寓占新增供应的一半以上，而低于5,000万越盾的项目几乎消失。

该机构还表示，上季度胡志明市（合并前）新增供应超过2,200套公寓，平均销售价格超过每平方米9,500万越盾，同比增长21%。

与此同时，工人平均收入在今年前九个月仅同比增长约10%，平均为每月830万越盾。城市地区平均收入为每月1,000万越盾，但据财政部下属统计总局数据显示，城市青年失业率仍超过10%。

OneHousing市场研究中心主任陈明进表示，根据该机构测算，一户年收入在2亿至13亿越盾之间的中等收入家庭，需要工作9至10年才能购买一套70平方米、单价约8,500万至9,500万越盾的标准公寓。而年收入低于2亿越盾的群体几乎“无法接触商业住房”，因为他们需要超过35年的积蓄才能购房。

“这表明收入与房价之间的差距不断扩大，对河内和胡志明市等特大城市的住房可负担性构成严峻挑战。”陈明进说。

据VnExpress最新调查显示，在超过7,400名受访者中，超过一半表示因价格过高，不打算在下半年购买公寓。65%的受访者称，他们仅有能力购买价格低于3亿越盾的公寓。

面对这一现状，在10月11日召开的会议上，范明政总理强调，要制定合理的税收政策，以防止投机、炒价及房价虚高现象。同时，他要求监管部门严格控制资金流向投机性领域，防止牟利和扰乱市场秩序。