(VNF) —— 河内和胡志明市的公寓市场正进入调整阶段。预计2026年将出现供应充裕、价格趋稳以及具有选择性的流动性，而社会住房将成为市场的重要“调节阀”。

价格接近周期高点，交易开始降温

截至2025年底，根据OneHousing的数据，河内二手公寓均价约为9000万越盾/平方米，同比增长超过7%。预计2026年的供应量将达到3.5万至4万套，对价格体系形成显著压力。不仅如此，市场流动性也开始降温。2025年第四季度，河内及周边地区仅记录约9500笔转让交易，同比下降22%。

OneHousing业务发展总监陈光忠表示：“作为一直引领市场的公寓板块，正在呈现出较为明显的反转趋势。供应的快速增加将抑制价格上涨，同时削弱投机和短线交易的心理。”

BHS Group的报告也指出，公寓价格已接近本轮周期的高点。在大量项目即将入市的背景下，大幅上涨的可能性不大，甚至不少项目只能横盘或小幅上涨。2026—2027年，市场预计将迎来供应爆发，主要集中在卫星城市，而市中心区域将继续维持高价并承受基础设施压力。

CBRE及多位专家一致认为，当房价超过大多数购房者的支付能力时，公寓价格将趋于稳定。胡志明市的情况就是明显例证：在2019年价格高峰之后，公寓价格自2022年起基本横盘。预计河内也将走类似轨迹，只是存在时间滞后。

供应充裕与利率上升共同塑造市场格局

供应爆发被视为塑造2026年市场的关键因素。经历多年受制于法律手续和企业谨慎心理的压抑后，市场正迎来一轮强劲释放周期。
2025年共有超过10万套产品进入市场，同比增长超过22%，其中近9万套为新增供应。在这一格局中，社会住房成为“调节阀”，有助于缓解商业住宅板块的压力，同时为中低收入群体提供安居机会。

Sky Realty副总经理胡玉松表示：“2026年社会住房供应将快于商业住房，因为政府正在简化审批流程。当数十万套社会住房投入市场时，将为市场提供重要支撑，缓解对商业住房的需求压力。”

截至2025年底，房贷利率约为11%/年，足以抑制投机行为，但对刚需购房者仍在可承受范围内。该利率水平使部分定价过高或法律手续尚未完善的项目库存增加。据估计，近期开盘的公寓中约30%尚未被消化。

2024—2025年快速上涨周期使多个一手项目的公寓均价上涨40%至60%，尤其是高端板块。方东集团董事长阮英俊表示，以每平方米6000万至8000万越盾计算，目前一套中端公寓约为50亿越盾。如果夫妻双方贷款房价的70%—80%，每月利息支出可能达到3000万至4000万越盾。“因此，需求更多取决于居民的实际支付能力，而不再依赖短期涨价预期，”阮英俊强调。

投机资金大幅减少，需求正转向自住买家，预计2026年将占市场总需求的约60%。质量较差、价格过高或法律手续不完善的项目将难以销售，而满足真实居住需求的项目将更受青睐。

市场进入再平衡阶段

2026年，公寓市场难以出现价格和投机双双爆发的“火热”局面。相反，这将是一个筛选与分化之年，中端公寓和社会住房将成为核心。

CBRE表示，当供应超过需求时，市场将自我调节，价格趋于稳定。越南房地产协会副主席阮文鼎评价：“2025年录得自2020年以来最高的供应增长。交易明显恢复，房地产价格在大幅上涨后已逐渐趋稳，并在调控措施下得到控制。”

VinaCapital预测，在供应充足和利率上升的背景下，一手房价格可能小幅回调，流动性呈现选择性。CBRE强调，市场将并行两类产品：可立即入住的现房项目，以及新开盘项目——后者中买家愿意等待以获得更优价格。

社会住房价格仅为同区域商业住房的1/2至1/3，被视为支撑市场的重要力量。当购房者拥有更多符合支付能力的选择时，竞争将围绕实际使用价值、配套设施与可持续性展开，而非短期涨价预期。

为实现市场健康运行，专家建议大幅增加真实有效的供应，通过加快社会住房及可负担商业住房的建设，解决法律手续积压问题，以平衡供需并稳定价格。

通过提供利率合理、期限较长的优惠贷款机制，支持年轻购房者，将有助于提升住房可及性，尤其是针对总价30亿至50亿越盾的中端公寓。调整付款进度及提供利率支持，也将帮助买家更容易进入市场，减轻整体压力。

建议开发商重构产品结构，聚焦质量、配套、合理价格以及真实需求。政府也需完善透明机制，建设由国家管理的房地产交易中心，合理调整土地使用费，并鼓励发展价格适中的商业住房。

总体来看，2026年难以成为价格暴涨意义上的“火热之年”。公寓市场仍将是城市房地产的核心板块，但吸引力将来自满足真实居住需求的能力、合理价格以及基础设施与配套的协同发展。

供应充足、资金回归自住需求以及政府的积极参与，将帮助市场进入更可持续的再平衡阶段。社会住房不仅保障民生，也是稳定商业板块、缓解价格与投机压力的重要“调节阀”。

胡玉松强调：“2026年的公寓市场不会再出现价格暴涨式‘过热’，但将保持稳定、具备良好流动性，真实居住需求占主导，市场将更加可持续发展。”在新的周期中，增长质量才是衡量市场“热度”的真正标准。