（*）河内房地产市场年初四大趋势

1. 交易放缓，买家出手更为谨慎

据 One Mount Group 数据显示，2025年第一季度，河内房地产市场共记录18,300笔交易，其中包括8,300笔一手房交易（直接从开发商购买）和10,100笔二手房交易（市场转让）。相比2024年同期下降了14%。

交易量小幅下降，反映出投资者与刚需购房者在宏观环境不确定（如信贷收紧、法律手续复杂、不透明项目被清退）下更加谨慎的心理。

此外，河内房价（尤其是公寓）长期上涨，也使得普通购房者难以承受，降低了市场的可及性。

2025年上半年，河内房地产市场呈现明显分化趋势。

2. 地区之间流动性分化

市中心区域如巴亭区（Ba Đình）、还剑区（Hoàn Kiếm）、栋多区（Đống Đa）交易量明显下降，主要由于房价过高和土地资源有限。

相比之下，郊区如东英县（Đông Anh）、怀德县（Hoài Đức）、青池县（Thanh Trì）、嘉林县（Gia Lâm）表现出更高的关注度和更强的流动性，尤其是在中端公寓和有土地产权的住宅类产品中。

根据 One Mount Group 报告，2025年第一季度新开盘公寓的成交量约为3,200套，环比下降71%，同比下降23%，累计去化率仅为80%。

此外，市中心的地块和联排别墅成交趋于冷淡，而部分郊区则因价格较低、基础设施规划良好，依旧吸引了不少购房者。

3. 新项目供应略有改善，但未迎来爆发

河内市场新开盘项目仍然稀缺。但自2025年初起，部分开发商已陆续推出项目，供应情况略有改善。

新项目主要集中在嘉林县、东英县和石室县（Thạch Thất）的大型高端项目中。多个开发商正在加快法务审批流程，力争于2025年下半年正式推出产品，以抓住逐渐回暖的购房情绪。

4. 刚性需求释放，市场显露回暖迹象

根据 Batdongsan.com.vn 的在线数据，自3月初以来，河内房地产搜索热度回升，环比2月增长27%。

Savills 及多家大型中介数据显示，中端公寓和低层住宅的关注度正在提升，购房者以自住为主，投机者显著减少。这表明市场正逐步回归真实需求基础，而非2020–2021年那样的“虚假热潮”。

当前房价高涨、供应稀缺、购房者保持谨慎，使得市场需求以实际自住为主，投机性购买显著减少。

整体来看，2025年上半年河内房地产市场正处于“稳定–清洗–积累”阶段，成交集中于价格合理、法律清晰的产品。购房者心态已有改善，但出手仍较谨慎。

（*）各细分市场亮点分析

1. 公寓：涨势趋缓，交易重心转向卫星城区

经历了2021年到2024年初的持续上涨后，河内公寓市场进入稳定期。2025年第一季度价格波动不大，环比涨幅仅为1.5–2%，明显低于以往高峰时期。

根据 Batdongsan.com.vn 数据，2025年第一季度河内公寓均价为6300万越盾/平方米，比2023年初（3900万越盾/平方米）上涨约61.5%。目前价格虽趋稳，但仍处于高位。

新项目集中于嘉林县、东英县、石室县、青池县等郊区，这些区域受益于同步规划以及环城三号公路和地铁一号线的基础设施建设。

其中，东英县的两个高端项目——Imperia Signature Cổ Loa 和 Masteri Grand Avenue，售价在9000–12000万越盾/平方米之间。

值得关注的是，经济型公寓仍处于 “零供应” 状态，自2022年以来未有售价低于3000万越盾/平方米的新项目推出，这对低收入刚需购房者构成巨大压力。

与此同时，价格在4500–7000万越盾/平方米之间的中高端公寓仍有较好成交表现，尤其是那些法律手续完备、建设进度快、销售政策灵活（如利率优惠、分期付款支持）的项目。

2. 低层住宅：供应回升，吸引刚需客户

低层住宅产品（别墅、联排别墅、商铺住宅）在经历2023年低迷后逐步复苏。根据 CBRE 数据，2025年河内新供应预计超过7,000套，主要来自丹凤县（Đan Phượng）、龙边区（Long Biên）、西湖西（Tây Hồ Tây）等区域。

该类产品的优势在于占地面积大、设计通透、容积率低、转让灵活。但受价格较高影响，购房者多为经济实力较强或自住为主的客户，短线投资者较少。

代表项目包括：Sunshine Capital Tây Thăng Long、Vinhomes Wonder Park、BRG Smart City Đông Anh，价格区间为8500–15000万越盾/平方米

2024年，河内成为低层住宅供应的亮点，全年推出6,300多套别墅和联排住宅，主要集中在东英和河东（Hà Đông）等城市区项目的后续开盘阶段。与2023年相比，供应量翻了一番。

在供应充足的背景下，市场吸纳能力保持稳定，2024年全年成交量超过6,100套，同比增长43%以上。

3. 土地：郊区地块热度回归，价格大涨

土地板块在2025年初出现明显复苏，尤其是在基础设施投资加码及拟行政区划调整的区域。

据 Batdongsan.com.vn 数据，2025年3月，河内土地搜索量环比增长52%，胡志明市增长31%，其他省份增长54%。价格方面，河内上涨42%，胡志明市上涨7%，其他省份则大涨67%（对比2023年1月）。

其中涨幅前三的区域为：

• 怀德县（Hoài Đức）：上涨81%
• 东英县（Đông Anh）：上涨53%
• 清威县（Thanh Oai）：上涨90%

这一趋势主要受区域规划、行政升级以及人口向郊区迁移等因素推动。面积50–80平方米、已办理红本、基础设施完善的地块最受追捧。

不过，专家提醒投资者应避免“跟风炒地”，优先选择法律清晰、规划明确的区域，以规避资金风险。

总结：2025年上半年，河内房地产各板块分化明显。公寓价格趋稳，低层住宅逐步复苏，郊区土地热度回升但炒作风险加剧。投资者应保持理性，选择适合自身资金实力和风险偏好的产品。