2025年第一季度，河内一手和二手公寓价格涨幅降至近两年来最低水平，但价格仍处于高位。

房地产服务公司CBRE在第一季度市场报告中指出，河内一手（开发商销售）和二手（转售）公寓市场均呈现放缓趋势。

自去年初以来的火热增长期结束后，目前一手公寓的平均售价约为每平方米7,500万越南盾（不含增值税和维护费），较上一季度略有上涨。“这是自2023年第二季度以来季度涨幅最小的一次，”CBRE表示。价格较高的房源主要来自郊区的大型城市社区。

在二手市场中，第一季度的价格上涨也有所减缓。目前转售公寓的平均价格约为每平方米5,000万越南盾，较上季度上涨3%。大多数项目价格保持稳定，只有一些位于市中心、出租潜力较高的项目略有波动。

仲量联行（Cushman & Wakefield）也记录了类似走势。该机构指出，河内公寓市场的需求出现下滑迹象。市场共售出超过4,300套公寓，环比下降53%。由于经济环境不稳定，买家情绪转冷，导致吸纳率放缓，很多人选择观望。

不过，新项目的价格依然高昂。仲量联行指出，高端和豪华公寓占新供应的77%以上，而经济型公寓供应非常有限。

据Batdongsan平台数据显示，自2024年底起，河内公寓市场已开始出现价格停滞的迹象。许多项目的挂牌价格和交易量同比下滑。像Ha Do Park View、Trung Yen Plaza（纸桥）、Masteri West Heights、FLC Garden City（南慈廉）、CT4 Yen Nghia、Mulberry Lane（河东）等项目价格较去年初高点下跌2-5%。

CBRE河内高级董事阮怀安表示，在经历了两年内高达35%-40%的暴涨后，公寓市场降温是可以预见的。在之前的几个季度中，房价月涨幅可达8%-9%，而现在仅约3%。她指出，很多房主在高价位持有一段时间后开始调整售价，否则难以出售，因为买家普遍持观望态度。

她还指出，一些房主或中介通过宣传“割肉出售”吸引买家。实际上，那些在2-3年前买房的人很难以低于当时买入价出售。“所谓降价，更多是降低了心理预期，”她说。

不过，也有一些项目和板块出现了真实的“割肉”抛售，尤其是之前涨幅较快的西部、东部和南部地区。EZ Property总经理范德全表示，这些项目的买家大多是投机者，意图“短线套利”。他们通常只支付了15%-20%的房款，但因资金不足无法继续按进度付款，最终被迫低价转手。

与此同时，新公寓供应不断增加，也加剧了市场出货压力。CBRE预测，今年河内新建商品房供应量将达约31,700套，主要集中在外围区域如丹凤、龙边和东英等地。

“新供应不再稀缺，加之买家情绪逐渐恢复理性，使得公寓市场难以像去年一样吸引大量投资资金，”范德全说道。