利率环境正进入新一轮上升周期，并对房地产市场产生一系列连锁反应。从购房贷款人、投资者到项目开发企业，所有市场主体都面临资金成本上升、现金流趋紧所带来的压力。

房屋贷款利率开始上调

根据 Batdongsan.com.vn 的调查显示，货币市场正见证多家商业银行上调存款利率。在此前为刺激信贷而维持低利率之后，进入 2025 年第四季度，多家银行在多数存期上将存款利率上调 0.2–0.5 个百分点。部分股份制商业银行的 12 个月期存款利率已升至每年 5.5–6.2%，高于年中约 4.8–5.5% 的水平。HDBank、NCB、Vikibank 等银行甚至对 6 个月期存款开出高达 6.5% 的利率以吸引资金。

房屋贷款利率于 2025 年第四季度开始上升

这一走势被视为银行体系流动性压力上升、对中长期资金需求增加的信号，并直接导致房贷利率重新“抬头”。此外，在消费和房地产领域信贷快速增长的背景下，维持安全流动性水平的需求也是利率上升的重要原因之一。

Batdongsan.com.vn 的调查亦显示，在存款利率调整后，多家银行已同步更新房地产信贷产品的贷款利率表。目前，首 12–18 个月固定利率的房贷产品年利率约为 6.5–7.5%，较前一季度上升约 0.3–0.5 个百分点。优惠期结束后，浮动利率普遍处于每年 10–11% 区间，具体取决于各银行政策。

总部位于河内安和坊的某银行信贷专员裴娇英表示，调整贷款利率是平衡资金成本所必需的举措，但银行仍努力维持针对首次购房者和年轻客户的优惠方案。然而，对于 15–20 年期的中长期贷款而言，利率仅上升 0.5 个百分点，就可能使每年还款成本增加数千万越南盾。因此，存款利率上升并带动贷款利率上调，正对购房者形成新的压力。

对房地产市场的影响

谈及房贷利率上升对房地产市场的影响，越南房地产市场研究与评估研究院副院长范氏绵指出，利率上行正对整个房地产市场产生连锁冲击。当资金成本上升时，市场流动性立即放缓，尤其对高度依赖金融杠杆的购房者和投资者影响尤为明显。在资金成本成为最大不确定因素的情况下，购房、投资或项目开发计划都必须重新测算。

范氏绵还表示，历史经验表明，房地产往往是利率反转时受冲击最深的行业。2011–2013 年期间即是一个鲜明例证：当贷款利率升至每年 18–20% 时，众多企业和投资者被迫抛售资产，市场长期陷入停滞，即便在核心区域，房价也下跌了 30–40%。其根本原因在于短期融资结构与长期项目投资周期之间的不匹配，使得资金成本骤升时现金流极易“断裂”。

利率上升正对整个房地产市场产生连锁冲击。

近年来，优惠房贷方案曾有效刺激市场需求，部分产品年利率仅 5.5%，甚至提供前 3–5 年免息或本金宽限期。然而，当贷款进入浮动利率阶段后，借款人将面临沉重的利率压力，甚至出现“本金尚未偿还，利息却已翻倍”的情况。在市场流动性走弱的背景下，亏本出售房产并不容易，从而加大不良贷款回流金融体系的风险。

范氏绵强调，对于开发商而言，风险更为严峻。利率上升推高财务成本，而购买力下降又使资金回笼速度放缓。企业一方面需要偿还银行贷款，另一方面还要面对大量到期的公司债券，而新的发行渠道仍然低迷。为维持流动性，许多企业被迫出售部分土地储备、延缓项目进度，或重新与承包商及银行进行谈判。

对于依赖购房者预付款的期房项目而言，压力尤为沉重。当这一资金来源受阻，不少项目被迫暂停或延误施工，进而削弱购房者和二级市场投资者的信心。长期维持较高利率水平，也使开发商缩减土地储备扩张计划，导致中期住宅供应明显下降。

利率上升的影响并不局限于住宅领域。资金成本增加同样波及基础设施和公共投资项目，建材、人工以及拆迁补偿成本持续攀升，工程进度放缓，使许多曾被视为“基建热点”的区域升值预期变得遥不可及，令大量二级投资者陷入难以退出的困境。

尽管短期内挑战重重，越南房地产市场研究与评估研究院副院长仍对越南房地产市场的长期前景保持乐观。实际居住需求依然庞大，城市化进程和基础设施发展仍在持续推进。然而，在资金成本波动难以预测的背景下，购房者应审慎使用金融杠杆，贷款比例不宜超过资产价值的 50%，并优先选择信誉良好、财务实力稳健、法律手续透明、项目进度清晰的开发商项目。