利润问题、开发成本、投资需求旺盛以及供应有限，使得房价持续上涨，专家指出。

越南建设部的报告显示，今年前三个季度，河内和胡志明的房价创下十年来新高。在河内，每平方米公寓均价达到 8,000万越南盾，同比上涨 33%，而联排别墅价格在 1亿至2亿越南盾 之间。胡志明市的公寓价格上涨 36%，达到 8,900万越南盾/平方米，低层住宅价格则在 2.3亿至3亿越南盾 之间。

同样，房地产咨询公司 莱坊、Savills（第一太平戴维斯） 和 CBRE（世邦魏理仕） 的研究显示，第二季度胡志明市新房（一级市场）公寓价格在 8,000万至1.2亿越南盾/平方米 之间，河内为 7,500万至8,500万越南盾/平方米，同比上涨 10%–30%。自7月1日合并以来，胡志明市平均房价继续上涨 8%–18%。

房价与收入之间的差距日益扩大，如何让价格回到合理水平成为紧迫课题。然而，随着开发成本持续上升，使销售价格接近大众收入的难题至今仍未解决。

经济学博士 曾文力 指出，成本负担是房价持续上涨的直接原因。他指出，土地及征地补偿成本所占比例越来越大，尤其是当新的土地价格表接近市场价时，土地财政义务急剧增加。此外，建筑材料、人工成本和银行贷款利率均不断上升，叠加效应使得项目总开发成本大幅提高。这些费用最终全部被转嫁到房价上，使得价格难以下降。

此外，土地价格表和土地使用费计算方法也被认为是直接原因。调整土地价格表以接近市场水平，使土地财政义务大幅上升。这一负担推高了开发成本，因为额外的财务支出最终仍会被计入房价。

             
胡志明市中心房地产

胡志明市自然资源与环境经济研究院院长 范越顺 博士认为，更深层的根源在于开发商的项目战略。当企业设定过高的利润目标并集中力量开发高端项目时，价格水平会被惯性推高。他认为，“公寓每年都比前一年更贵，一旦高了就会一直高下去”，因为所有的投入成本，从建筑材料到土地价格，最终都会计入买家的最终售价中。

作为南部地区多项目开发商，Phú Đông集团 总经理 吴光福） 表示，房价居高不下源于多层次的成本，其中最大的是土地。补偿价格暴涨迫使企业预先投入巨额资金进行征地与拆迁，有的项目历时十余年才完成，导致成本增加数倍。此外，法律手续缓慢、土地财政义务日益难以预测，许多项目几年前只需缴纳 200亿越南盾到300亿越南盾 的土地使用费，，现在却需支付 1000亿越南盾到2000亿越南盾。

除成本负担外，专家还指出，产品结构中供需失衡也推高了房价。市场严重缺乏中低价位住房，而大多数企业集中开发高端项目以实现利润最大化。

为了使房价回归合理水平，许多观点认为，需要从法律改革、土地规划、信贷政策到国家住房发展战略等方面实施一系列配套措施。

经济学博士 曾文力 认为，目前最大的瓶颈在于行政审批。他指出，许多项目停滞并非由于缺乏资金，而是由于审批周期过长，导致供应受限、价格上升。如果这一环节得到改革，成千上万的项目可尽快进入市场，从而增加供应并降低价格。

同时，胡志明市房地产协会（HoREA）主席 黎黄珠 表示，要降低房价，必须减少土地使用费和征地拆迁成本。目前，这两项约占高层公寓项目总投资的 10%，联排别墅和商铺住宅为 30%，别墅项目更超过 50%。
“政府应采取多种工具，如灵活调整土地使用费政策，允许一次性缴纳或分期支付，”他说，“房地产企业应与购房者同行，接受合理的利润水平，而不是追求过高的回报。”

事实上，房价远高于收入的现象不仅发生在越南，也普遍存在于许多国家。分析人士认为，不同之处在于这些国家较早制定了可持续住房战略，大力发展社会住房（nhà ở xã hội），并利用税收和规划手段调节市场。

而越南目前尚未征收房地产税或投机税，导致市场缺乏抑制工具。当需求超过供应时，买家愿意支付更高价格，形成锁价、囤房和虚假升温的循环。

因此，黎黄珠 认为，另一项根本性解决方案是政府应尽快出台针对闲置房地产的税收政策，对第二套住房征税以防止投机。同时，管理机构应通过规划和住房发展计划控制供应。

面对供需失衡的状况，副教授、经济学博士 丁仲盛 认为，应重点发展中低价位住房和社会住房。他指出，多年来该类型几乎处于停滞状态，而商业住房价格却以“火箭速度”上涨。

此外，优先将公共土地或低成本土地分配给企业开发经济型项目，被视为关键解决方案。“建筑成本难以降低，但政府可以利用这些土地进行规划，并交由企业建设中低价住房，”他说，并补充道，“当获得支持时，开发商才有动力参与低利润领域，从而有助于降低整体房价水平。”

从长远来看，丁仲盛 认为，国家必须制定明确的住房金融战略，配合优惠资金、利率和贷款期限，使居民更易获得住房。同时，解冻成千上万个搁置项目，将成为促进供应增长、满足实际需求的重要推动力。

专家们期待即将审议修订的 《2024年土地法》能够解决土地开发的主要瓶颈。当住房开发的法律程序更加顺畅、可用净地增加时，市场将会出现更多新项目。这被视为降低房价、促进社会住房项目的最可持续方案。