在市场逐步迈向更加均衡状态的背景下，资金成本压力不仅促使购房者和投资者在投资决策上更加谨慎，同时也逐步淘汰那些过度依赖金融杠杆或以短期投机为导向的市场主体，从而推动市场回归基于真实供需关系的发展轨道。

房地产市场流动性呈下降趋势，尤其是在此前“过热”增长的区域。

据越南房地产经纪人协会市场研究与评估院（VARS IRE）此前发布的信息，越南房地产市场正逐步走向更加均衡的状态，供应明显增长并持续上升。市场正越来越清晰地向以真实供需平衡和市场主体能力为基础的发展模式转变。

在此背景下，信贷资金流动成为影响市场运行节奏的重要因素。由于房地产行业高度依赖融资，任何信贷政策的变化都会直接影响市场流动性、价格以及市场预期。

越南国家银行报告显示，截至2025年12月31日，信贷机构对房地产领域的信贷余额约为474万亿越南盾，同比增长36.24%，高于整体信贷增长水平，占系统总信贷余额的25.53%。其中，房地产经营活动贷款余额约为216万亿越南盾，占房地产信贷总额的45.58%，同比增长49.55%，约为房地产消费类信贷增速的1.85倍。

针对房地产信贷快速增长的情况，国家银行已要求各信贷机构自2026年初起严格控制信贷增长。具体而言，第一季度信贷余额不得超过全年增长目标（约15%）的25%。尤其是，各银行房地产贷款增速不得高于整体信贷增速，以防范房地产市场在经历低迷后再次加速所带来的风险。

在信贷趋严的背景下，多家商业银行，尤其是国有银行，已同步上调房地产贷款利率，显著高于消费贷款和生产经营贷款利率水平。

VARS IRE认为，当前阶段利率上升既是对市场“承压能力”的测试，也是对高杠杆投资模式的一种自然筛选机制。

房地产生态体系正从快速扩张转向风险管理，从短期预期转向长期可持续发展。

“低成本资金时代”的结束，正迫使整个房地产生态体系——从购房者、个人投资者到项目开发商——重构决策逻辑，从追求快速扩张转向风险管控，从短期收益预期转向更加长期、可持续的发展路径。

VARS IRE研究数据显示，房地产市场流动性正在下降，尤其是在此前增长“过热”的区域，资金不再追求短期利润，而更倾向于安全性、稳定性及风险可控性。在高利率及宏观环境不确定性增加的背景下，利用杠杆进行房地产投资需更加谨慎。

自2025年10月底以来，住房贷款利率大幅上升，对借款人形成明显压力。许多银行在优惠期后利率达到年化12%-14%，甚至一度升至16%。而此前不少客户享受的“引导利率”仅为5%-6%，且固定期限仅3-6个月。当转为浮动利率后，实际融资成本大幅上升，打乱了原有财务计划，尤其是依赖优惠贷款进行“短炒”的投资者。

住房贷款利率的大幅上升正推动房地产市场进入“自然出清”阶段。

结构性风险还体现在时间滞后上。2023-2024年购房群体目前仍具一定安全边际，但风险可能在2027-2028年逐步显现——届时2025年在高价位入市且高杠杆的购房者将同时结束本金宽限期及利率优惠期。如果收入未能同步增长，且房价上涨空间有限，财务压力将更加突出。

在此背景下，利率上升正推动市场进入“自然筛选”阶段，高杠杆、短期导向的投资模式将逐步暴露风险。

资金成本上升不仅改变购房者与投资者行为，也正在重塑市场运行逻辑，从流动性、价格、产品开发策略，到基于数据、现金流及财务风险管理的长期投资方式。

财务成本的大幅上升同样改变了刚需购房者与投资者的行为。首次置业者和年轻家庭更倾向于延迟购房，继续租房或转向价格低约30%的郊区区域。

在投资者方面，财力中等且依赖贷款的群体转向观望与防御，使市场流动性放缓、资金更趋选择性。但并非所有资金退出市场。具备较强资金实力、低杠杆的投资者仍在入场，但标准更加严格：项目需符合财务能力、具备清晰法律手续，并优先考虑稳定租金回报，而非单纯价格上涨预期。

与此同时，随着数百个项目完成法律手续、多个大型城市开发项目获批并推进，预计未来一年将新增超过10万套供应。供应增加将缓解稀缺压力，有助于市场供需再平衡。但由于土地成本、建设成本、资金成本及合规成本上升，房价难以大幅下跌。市场将出现明显分化：法律透明、价格合理、具备真实配套的项目将保持流动性，而价格虚高、脱离实际价值的产品将面临困难。

除金融风险外，市场另一结构性风险在于信息不对称，购房者与投资者相较于卖方、中介、交易平台及开发商始终处于信息劣势。建立房地产统一编码系统，整合法律、规划、交易及价格数据，将有助于提升市场透明度并解决这一问题。随着数据体系完善，投资决策将更多依赖数据分析而非市场传闻，从而在中长期重建市场信心并改善流动性。

VARS IRE认为，在新的市场环境下，优势将属于具备真实资金实力及长期投资思维的个人与机构。

对于选择价格与收益能力匹配产品的投资者而言，机会仍然存在，尤其是在受益于基础设施与明确规划的区域。投资决策不再仅关注价格涨幅，而需综合考虑稳定租金回报、财务安全边际以及与基础设施、规划和实际居住质量相关的增值潜力。对于具备一定积累的自住型购房者，合理利用开发商提供的本金宽限期或利率支持政策，有助于优化初期现金流。