各细分市场结构失衡、开发成本居高不下以及房地产企业的营收压力，使得即便供应增加，房价仍难以下降。

据越南房地产市场研究与评估研究院（VARS IRE）的数据，今年新增住房供应量较2024年增长约50%。一系列项目的法律障碍得到解决并重新启动，或在河内、胡志明市、岘港、庆和省、西宁省等大城市和重点地区获批。仅上述五个地方，就有多达1,759个项目被“解套”。

建设部的报告也显示，全国目前共有3,297个住房项目，总规模约590万套住房，总投资额超过742万亿越南盾。其中，商品住房和城市综合体项目占据绝对比重，超过520万套。社会住房领域也取得积极进展，共有698个项目、超过65.7万套住房，较去年年底增长13%。仅今年一年，社会住房完工数量就超出计划102%以上。

尽管供应增加，房价并未出现降温趋势。根据VARS IRE统计，今年河内公寓价格较2019年上涨高达96%，胡志明市近57%，岘港超过72%。其他住房细分领域，如土地、别墅、联排别墅、独立住宅等，今年价格涨幅也高达30%。第四季度，部分市场房价出现放缓并横盘整理的迹象，但实际上尚未出现价格下跌。

据CBRE越南统计，今年河内和胡志明市的公寓价格同比上涨21–23%。两大城市周边省份的房价也同比上涨15–30%，尽管住房供应明显改善。

针对供应改善但房价未降温的现象，业内专家认为主要原因在于产品结构失衡以及项目开发成本持续上升。

CBRE越南执行董事杨垂榕女士表示，今年胡志明市及其卫星省份约有3万套住房产品在推进。但在胡志明市，高端住宅占供应结构的90%，而在原平阳省和西宁省，高端产品也接近一半。与此同时，面向中等收入群体的刚需型住房持续短缺，导致供应增加却无法缓解价格压力。

One Mount Group董事陈明进先生也持相同观点，认为供需错配已持续多年，并在今年进一步加剧，因为新开盘项目大多集中在豪华、超豪华和高端细分市场。价格适中的项目几乎缺席，使市场缺乏真实居住需求的基础。

社会住房这一被寄予“减压阀”期待的细分领域，也未能达到预期发展水平。VARS IRE指出，该类型目前仅占项目总数的约5–6%。尽管全国正在实施约65.7万套社会住房，但与数百万城市劳动者的住房需求相比，规模仍然过小。

专家认为，供应错配不仅源于企业经营策略，也与成本结构密切相关。土地使用费、建材成本、融资成本以及法律费用大幅上升，推高了项目成本，压缩了开发低价住房的空间。

一位胡志明市东部的开发商表示，其企业正在国道13号沿线推进项目，土地使用费约为每平方米6,800万越南盾，而按市场机制计算的拆迁补偿成本已接近每平方米1亿越南盾。同时，企业在整个开发过程中需依赖银行贷款，建材成本也显著上涨，仅建筑用砂价格就从每立方米30万–40万越南盾上涨至接近100万越南盾。“成本高企使房价几乎不可能下降，”该人士表示。

福东 Group副总经理阮氏青草女士指出，开发“平价住房”并不容易。土地成本通常占项目总成本约40%，若从二级市场收购土地，该比例甚至更高。这部分支出需在项目前期以自有资金和借款支付，使企业在项目尚未启动时就面临利息压力。此外，建设和基础设施成本约占25–30%，其余为营销、销售、法律手续和项目管理费用。

值得注意的是，阮氏青草阮文鼎女士强调，项目推进进度对经营效率起决定性作用：若项目按期完成，成本可控；但若延迟一两年，利息、营销或施工管理等费用可能额外增加数百亿越南盾，严重侵蚀利润空间。

在供应改善但售价仍无下降迹象的背景下，建设部已提出多项解决方案，包括完善制度、简化行政手续、研究成立由国家管理的不动产及土地使用权交易中心，同时加强对信贷和债券市场的监管。

从市场角度看，越南房地产经纪人协会主席阮文鼎博士建议，政府应创造条件，大力推动符合居民支付能力的项目开发，同时化解法律手续和土地使用费方面的“瓶颈”。只有在投入成本得到控制、项目开发周期缩短的情况下，市场才具备向更可持续方向调整价格的空间。