2025 年，越南房地产投资资金迎来战略性转向，在强力公共投资拨付与行政区划调整这“ 双轮驱动 ”下，全国多个地区涌现出具有巨大潜力的“ 新星板块 ”。

1. 行政区划调整带来新格局，新兴区域崛起为投资热点

2025 年，房地产投资资金不再集中于少数传统市场，而是随着基础设施布局、行政区划历史性调整而呈现“ 分散化 ”与“ 重新洗牌 ”趋势。合并后的省市因规模与优势扩大，迅速成为吸引资本的“ 磁石 ”，尤其是那些被规划为多中心都市、工业中心、旅游中心的区域。

Batdongsan.com.vn 副总经理阮国英表示，新成立的省市可分为六大类，对应不同性质的投资机会。

第一类：多中心都市代表 —— 河内与胡志明市

在并入平阳省和巴地–头顿省后，新胡志明市成为全国首屈一指的超级都市，在经济规模（占全国 GDP 的 24%）、面积（6,772 平方公里，超过上海、曼谷）、人口（1,350 万）均领先全国。

依托工业–调度–物流的一体化产业链，以及高速公路（2030 年前完成 648 公里）与地铁（2035 年前完成 12 条）发展目标，新胡志明市正在建立全新的增长标杆。

第二类：工业中心

新海防市（由原海防省与海洋省合并）位于北部沿海经济带核心，拥有河内–海防–广宁高速、5 号国道、铁路、海港、吉碑机场等系统性优势。

北部另一亮点 新北宁省（由原北宁省与北江省合并）位于中越北部经济走廊及海防港口连接轴线上，是典型的工业增长极。

南部的 新同奈省（由原同奈省与平福省合并）成為全国面积与人口领先的省份，作为胡志明市通往西原与柬埔寨的门户，坐落于南部重点经济区，拥有龙城机场、海港及胡志明市外环 4 号等多重优势。

工业化浪潮也成为推升房地产的动力。例如：

• 2025 年上半年，新北宁省土地价格上涨 125% ，公寓价格涨 39%，公寓项目数量较 2016 年增 近 6 倍。
• 原平阳省土地价格涨 300%，公寓价格涨 127%，项目数量增逾 3 倍（Batdongsan 数据）。

第三类：旅游中心

新庆和省（由原庆和省与宁顺省合并）拥有芽庄、永熙、云峰湾。地方政府规划其成为全国可再生能源中心（57 个风电、光伏项目）与区域物流中心（芽庄–金兰机场及港口、云峰经济区）。

新岘港市（由原岘港省与广南省合并）拥有岘港与朱莱两座机场，以及 4 大港口（岘港、连沼、朱莱、奇河），外加多个工业园区。

该城市形成旅游–工业–物流–经济四重动力结构。单旅游业目标 2026 年接待 1,950 万游客。
房地产价格在 2017–2019 年旅游高峰期曾年增 47%；疫情后（2023–2025 年）维持 15%/年 的稳定增速。

第四类：海洋经济省份

包括：

• 广宁
• 新林同省（由原得农省与平顺省与林同省合并）
• 新永隆省（由原槟椥省与茶荣省与永隆省合并）
• 新金瓯省（由原金瓯省与薄寮省合并）

随着国家“ 蓝色海洋经济战略 ”推进，这些省份通过行政区划扩大更易优化海岛、海港及物流资源，吸引度假地产、港口城、加工产业等投资。

第五类：卫星都市

包括：

• 新兴安省（由原兴安省与太平省合并）
• 新太原省（由原太原省与北干省合并）
• 新富寿省（由原福寿省与永福省与和平省合并）

其作用是分担河内人口、交通与环境压力，成为区域级工业、教育、医疗中心；房地产收益来自外环及高速路完善与价格仍

“ 亲民 ”。其中，新兴安省成为 2025 年房地产热点。

第六类：边境省份

包括：新宣光省、新老街省、新安江省等，因区划扩大与基础设施提升而获资本关注。

2. 多维变化勾勒出“多彩市场图景”

尽管总体向好，但各区域房地产在价格增速、吸收率与资金属性上呈现分化。

越南房地产经纪人协会（VARS）市场研究与投资促进咨询部部长阮廷强表示，2025 年全国 8 大重点区域已进入强劲复苏周期，并涌现多个新热点。

北部山区、 中丘地区：如原北江省，2025 年 4 月初价格突涨 20–30%，随后迅速回落，反映市场易受消息驱动。谅山因保障性住房成交上升而获得关注。

北部沿海地区：2025 年 3–4 月交易活跃，其后横盘。海防市在基础设施、行政区划及大型项目推动下表现亮眼。

河内及周边：新项目售价不断走高但吸收率依然好，使二级市场价格同步提升。原河南省交易持续良好；原海阳省因合并前后的投机者“抢跑”导致价格回调。

中部地区：高端公寓供应为主，吸收佳，价格年增 15–20%。

岘港（旧）缺乏保障房用地与开发实力；
广南省（旧）沿海土地多但因基础设施不足吸引力弱。
庆和省（旧）中心城镇、都市区交易改善，但 投机占逾 50%，推高价格；随着旅游恢复，商铺与公寓租金涨 10–20%。

西原地区：原得乐省复苏较慢，但中心区因真实居住需求价格涨 15–30%。

南部（胡志明市与周边）：大量因法律“解冻”而开工的新项目入市，定价合理，吸收率高。需求在过去数年被压抑，如今强力释放。

西南部：供应激增，集中在原隆安、旧芹苴等。新行政中心如芹苴、新金瓯、新安江均录得 10–15% 涨幅，反映市场预期区划调整带来的价值增长。

3. 资金流向新坐标，南进趋势愈发强劲

随着新兴区域出现，投资资金被迫“再配置”——传统市场河内与胡志明市地价过高、土地稀缺，促使企业与投资者寻找更具增值空间、价格合理且受公共投资直接利好的区域。

开发商“领航南进”

Vingroup 在南部拓展大型项目：隆安 的 Vinhomes Green City、胡志明市的 Vinhomes Green Paradise、庆和金林新城（10,356 公顷、总投资约 100 亿美元、2025–2037）

在安江（包括原建江）已实施 10 个项目，包括：勒吉亚 与 龙川 Vincom 商业中心、富国岛旅游项目、Vinpearl Safari 等。

Sun Group 也在强势布局，如中标原平阳省（新胡志明市）西安西都市区项目（逾 20,000 亿越盾）。

Ecopark 2025 年 4 月在西宁动工 220 公顷 Eco Retreat。

此外，个人投资者 “南进” 趋势也在多份市场研究与 khảo sát报告中得到记录。根据 Savills 越南的数据显示，近期开盘的胡志明市、西宁、同奈等多个项目中，来自北方投资者的成交比例超过 20%，较往年翻倍增长。

Batdongsan.com.vn 的报告也显示，在胡志明市的购房客群中，北方投资者占据压倒性比例，其中河内客户占 33%，海防和南定均为 24%，广宁占 10%。在今年上半年，胡志明市 75% 的找房客户来自外省，其中 61% 为北方投资者。

同样，One Mount Group 市场研究与客户洞察中心也记录到，超过 50% 的河内客户有意向购买胡志明市的不动产，其中约 20% 表示愿意立即下单，进一步体现了投资者“南进”趋势日益明显。

越南不动产研究院（VIRES）指出，该趋势反映出投资者希望在南部市场寻找法律透明、价格合理且具备良好增值潜力的投资产品。

越南不动产研究院院长裴文英表示，“南进”并非新趋势，而是北方大型开发商南下布局后形成的延续性效应，例如 Vingroup、Sun Group、T&T Group、Ecopark 等。当这些具信誉的开发商展开项目时，其在河内的熟悉客户群也会随之迁移。他们在北部投资获利后，再继续投资新的项目，形成持续循环。其中，许多北方投资者正涌向金兰（庆和省）或胡志明市东北部（原平阳省）等仍具发展空间的区域。

此外，“南进”趋势还受到天气因素与心理影响。在经历洪水、暴雨等极端天气后，不少人倾向南移，以寻找更适宜的生活、工作与投资环境。

越南不动产协会副主席、越南房地产经纪人协会主席阮文定博士补充指出，南部房地产市场将在 2025 年下半年持续复苏，供应来源逐步畅通，得益于一批解除法律障碍的项目，投资者心理改善，且利率维持在低水平。然而，挑战仍然存在，尚不能视为完全稳健的复苏。

“南部不少项目开售 2–3 天内便吸收了 80–90% 的产品。价格仍然合理、质量好且具高增长潜力的区域，将成为吸引资金流入的目的地。” 阮文定博士 认定。

展望 2026 年，专家认为资本流动趋势将继续出现新的变化。这将取决于各省、市在合并之后如何发挥其在规划布局及区域联动基础设施方面的优势，尤其是高速公路主轴，以及连接海港、机场的物流体系。

预计那些在 2025 年已实现强劲增长的卫星市场，将从投机阶段转向中长期投资。房价涨幅或不再像 2025 年那样“火热”，但将保持稳定，特别是满足真实居住需求、以及靠近已稳定运营的工业园区的产品。与此同时，2026 年房地产市场仍将呈现高度筛选性，更加重视具备完备法律手续以及由信誉良好的开发商展开的项目。