过去十年，胡志明市中心公寓价格上涨近三倍，涨幅在各类房地产中名列前茅，仅次于土地市场的涨幅。该数据来自 Batdongsan。

在 11 月 18 日以“核心中心”为主题的胡志明市房地产论坛上，Batdongsan（在线房地产交易平台，Property Guru 集团成员）副总经理阮国英表示，过去十年，胡志明市中心区域的各类房地产均出现强劲涨价趋势。

其中，公寓价格平均上涨三倍，从 2015 年的每平方米 3,100 万越南盾升至 9,200 万越南盾，仅低于地块（上涨 4.8 倍）。胡志明市核心区公寓价格涨幅也高于联排住宅和街铺住宅上涨的 2.3 至 2.7 倍。

Batdongsan 表示，尽管价格上涨，但中心区公寓购买需求依然旺盛。前 9 个月，中心区供应占全市供应量的约 28%，但其搜索需求却占胡志明市旧区域总需求的 45%。

胡志明市中心的房地产

阮国英分析称，“供给不足”与“需求过剩”以及新供应枯竭共同推高了现有公寓价格。此外，胡志明市中心区域作为商业、金融、服务高度集中的核心地带，劳动密度高、公共交通完善，也使得房地产始终保持高价，供应难以满足需求。

他同时指出，“中心区域”的概念正在向首添扩展，那里被规划为胡志明市未来的国际金融中心。

在城市快速发展背景下，中心区定义逐渐从传统地理意义扩展至城市功能意义。一个区域是否被认定为中心，取决于基础设施发展速度、区域规划、企业密度、就业吸引力、外资（FDI）流入、交通连接性以及新功能集群的形成等定量指标。

中心区向首添延伸的趋势，使该区域在过去一年成为价格增长最快的区域。根据 Batdongsan 截至第三季度的数据，首添及南碾溪区域公寓价格普遍在每平方米 8,000 万至 1.2 亿越南盾，涨幅 32%-48%。该区域目前占全市供应量的 60% 以上，几乎全部为高端产品，价格超过每平方米 1 亿越南盾。

德信服务（Dat Xanh Services)房地产研究院的报告也显示，首添作为规划中的新金融中心，其房价较年初上涨 15%-30%。Avison Young 越南的数据则表明，首添新城区的公寓年涨幅达 18%-27%，远高于桃园（旧）和盛美利（旧）13%-19% 的涨幅，仅次于合并前的第一郡。

长期来看，胡志明市中心房地产在未来 5-10 年内仍将吸引投资者，但随着旧中心区价格已过高且供应有限，其增长潜力将逐步放缓。同时，中心区外延趋势也正在形成新的投资热点，既带来机遇，也对旧区域形成竞争压力。

专家建议购房者应采取长期视角，不应过度集中于中心区，而应关注规划完善、靠近主要交通轴线的项目，以获得稳定收益和更高的升值潜力。