这是越南房地产市场研究与评估院副院长范氏绵女士在近期接受记者采访时的判断。她表示，越南住宅市场正进入一个活跃阶段，大量大型项目重返市场，尤其集中在河内和胡志明市郊区。然而，长期存在的供需错配问题仍未解决，房价水平依然持续攀升。

记者： 您如何评价近期越南住宅房地产市场的供应走势？

范氏绵： 市场已重新活跃，多个地方陆续推出新项目，特别是在河内和胡志明市的外围区域。然而，这一复苏尚未能消除多年来存在的供需不平衡。大多数新推出的项目属于高端住宅，均价超过每平方米1亿越南盾。在新开盘的整体供应结构中，豪华及超豪华公寓占比显著上升，而经济型住房几乎“绝迹”，仅占约3%，主要是保障性住房。

值得注意的是，供应分布趋于更广，不再集中于城市中心，而是向卫星城市扩展——这些地区土地储备充足、投资成本较低。尽管如此，市场仍由大型开发商主导，其中Vingroup集团在今年前九个月继续贡献最大供应量。同时，中小型开发商的加入，尤其是南部地区，正在提高市场竞争性与多样性。

记者： 您如何看待近期的房价走势？

范氏绵： 两大城市的房价仍在大幅上涨。在河内，一手房市场价格持续攀升，推动整体市场价格创下新高。由于许多人将房地产视为抗通胀的避险资产，二级市场也变得活跃。一些规划完善的城市新区，短时间内房价上涨从数亿到上亿越南盾不等。

在胡志明市，涨价趋势进一步扩大，主要集中在法务齐全、交通便利且价格合理的项目上。值得注意的是，来自北部（尤其河内）的投资资金正为南部市场注入新活力。一些项目仅在一周内价格上涨约5%。

随着一手房价格高企且多为期房，二手市场交易相对更活跃。但实际上，市场可售房源有限，大多数业主无意出售。投资者倾向于持有等待升值，而刚需买家则在观望更合适的时机。

总体来看，短期内房价难以降温。由于土地、建材与融资成本上升，开发商不得不聚焦高端市场以维持利润空间。同时，高净值客户群仍愿意支付高价进行长期资产配置，使得整体价格水平继续保持高位。

记者： 房价上涨如此迅猛，目前市场购买力如何？

范氏绵： 受益于城市化进程、经济增长及中高收入阶层的扩大，自住需求依然旺盛。但实际购买力正受到高房价挤压。收入与房价之间的差距不断拉大，使年轻人“安居梦”愈发遥远。目前市场主要由投资资金驱动。随着货币流动性改善，许多投资者重返房地产市场，将其视为抗通胀资产配置渠道。他们倾向选择既能自住又能出租的项目，其中升值预期仍是决定投资的核心因素。

记者： 您对未来公寓市场的展望如何？

范氏绵： 从现在到年底，市场预计将迎来一批大型项目在完成法律手续后开盘。公寓住宅仍将是新供应的主力板块。成交量预计将随供应增加而提升，但买方会更加谨慎。购房者如今更重视开发商信誉、法务透明度及基础设施与配套设施的完善程度。

供应向卫星城市转移的趋势将更加明显。那些交通基础设施完善、同时具备教育、医疗、体育、商业中心等社会配套的区域将成为首选。同时，环城公路、地铁及跨区高速的发展也将进一步提升郊区房地产价值。

然而，由于中心城区土地资源稀缺、需求旺盛，河内与胡志明市的房价仍可能继续上行。只有高收入人群能够负担高端住宅，而中低价住房仍需更多政策支持与适当的开发机制。

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