在全球经济充满不确定性的背景下，越南房地产市场正进入一个强劲的重构阶段，资金流向正明显转向具备真实价值和长期可持续性的资产。

专家认为，市场正在进入一个新的周期，资金不再“宽松”，而是经过更加严格的筛选，流向具备清晰法律基础和长期发展潜力的产品。

利率压力与市场“夹击”

专家指出，全球市场正受到地缘政治不稳定的影响，特别是中东冲突，导致供应链中断以及能源价格和金融资产的波动。

越南经济研究院原院长、政府总理政策咨询委员会成员陈廷添副教授博士强调，尽管越南保持了宏观经济稳定、增长良好且通胀受控，但利率压力仍是一个值得关注的重要因素。

他表示，仅利率上升1%，就可能使整个经济体的融资成本每年增加约184万亿越南盾，其中房地产行业增加约47万亿越南盾。这对企业和投资者都构成了巨大压力。

他将当前市场形容为处于“两面夹击”之中：一方面是资金成本上升，另一方面是供需结构变化。不过，这也是市场去除投机因素、回归真实价值的必要阶段。

由于经济开放程度较高，越南同样受到这些波动的显著影响。自2025年第四季度以来，利率水平上升并维持在较高水平。房地产按揭贷款利率在优惠期内通常为9.6%-10%/年，优惠期后可能升至13%-15%/年。

在此背景下，资金流由分散投资转向选择性配置。投资者更倾向于将资源投入到具有真实价值、保值能力强以及长期可持续性的资产中。

越南房地产协会副主席阮文定博士也持相同观点，他认为“低成本、易获取”的资金时代已经结束，市场必须适应一个更加透明和可持续的新发展周期。

阮文定博士表示，在2024-2025年公共投资的推动下，市场整体“健康状况”仍然良好，但内部仍存在诸多“瓶颈”。供需失衡、投资需求与自住需求错配，以及制度性障碍，导致资金未能被有效利用。他警告，如果不尽快解决，市场可能面临局部性危机风险。

大规模资金正在“重塑市场格局”

陈廷添指出，目前市场存在两股并行运行的资金流，其中现有资金规模巨大，正在重塑整个房地产市场的格局。

他认为，尽管利率和信贷环境带来一定的“逆风”，但这些只是短期因素。更重要的是，投资者应关注经济的长期趋势以及国家资金流动的“脉搏”，以识别资产价值。

他强调：“机会不在于短期波动，而在于能否前瞻性地判断，并在新一轮发展周期中准确定位价值。”

DKRA集团创始人、董事长兼首席执行官范林表示，尽管当前面临诸多挑战，但这正是重新定位投资战略的合适时机。

他认为，市场的“洗牌”过程正在为具备法律透明、财务稳健及良好流动性的项目创造发展空间。同时，这也是一个“筛选投资者”的阶段，市场将更青睐那些具备专业知识、长远眼光和长期战略的投资者。

从不同角度来看，专家们一致认为，市场正进入一个“去噪”阶段，投机因素将逐步被淘汰。